התחדשות עירונית, מחירי הדירות, עומסי התנועה, החינוך, הארנונה והעתיד של גבעתיים – אלה רק חלק מהנושאים שעליהם דיבר ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, בפודקאסט "דלת פתוחה – נדל"ן והחיים ברמת גן וגבעתיים" בהנחיית טינר בן דוד ואבירם הכט. במהלך הריאיון הארוך פרש קוניק את תפיסת העולם שלו לגבי האופן שבו צריכה להיראות גבעתיים בעוד 20 ו־30 שנה, והסביר מדוע, לדעתו, לעיר לא הייתה ברירה אלא לבחור בדרך של התחדשות עירונית רחבת היקף.

העיר הייתה פושטת רגל

לדבריו של קוניק, כשנבחר ונכנס לתפקיד לפני 13 שנים, הוא הבין שהבעיה של גבעתיים אינה רק בניינים ישנים, אלא מודל תכנוני שכבר אינו מתאים לעיר, "הבנתי מהר מאוד שאם לא נתחיל לתכנן את העיר בצורה מאוד מקצועית ומדויקת אנחנו נגיע למצב שהעיר הזאת תפשוט רגל כלכלית ולא תוכל לתת מענה אפילו לא לדיירים העתידיים אלא אפילו לדיירים העדכניים."

קוניק מספר שהבין שהבעיה המרכזית של גבעתיים אינה רק התיישנות המבנים, אלא חוסר היכולת של העיר להמשיך לגדול במודל שהיה נהוג במשך עשרות שנים. לדבריו, גבעתיים היא העיר השנייה בצפיפותה בישראל, כמעט פי שניים מרמת גן, עם בניינים ישנים, מחסור בממ"דים וכמעט ללא עתודות קרקע לבניית בתי ספר, פארקים ומבני ציבור. לכן, לדבריו, לא היה מנוס משינוי תפיסתי באופן שבו מתכננים את העיר.

הוא הוסיף כי כבר אז הבין שגם תמ"א 38 לבדה אינה יכולה להיות הפתרון, כיוון שהמשמעות היתה שלא יהיה מענה תשתיתי לתוספת בדירות. לדבריו, עיר שמוסיפה אלפי דירות בלי לחשוב על כבישים, בתי ספר, פארקים ומבני ציבור פשוט לא תצליח לתפקד.

העיר מתוכננת עד המטר האחרון

קוניק הסביר כי ישנם רחובות ושכונות שישמרו על האופי הקיים שלהם בעיר, בעוד אזורים אחרים יעברו שינוי משמעותי בעשורים הקרובים.

"העיר מתוכננת עד המטר האחרון ויש אזורים מסוימים בעיר שישמרו כמו שהיה בעבר ברחובות הקלאסיים, ויש אזורים שישתנו בעוד 20-30 שנה כשהתוכניות ימומשו במלואן ונראה אזורים שעולים לגובה והופכים להיות שכונות עם בניה של 20-30 קומות כי זו הדרך היחידה לייצר שטחים."

בין המתחמים שעליהם הרחיב נמצאים ציר כצנלסון, מתחם ההסתדרות, רחוב בן גוריון, ציר עליית הנוער–ערבי נחל, גבעת רמב"ם, דרך השלום ואזור כורזין – אזורים שלדבריו יעברו את השינויים המשמעותיים ביותר בשנים הקרובות.

לא רק דירות

אחד המסרים שחזרו לאורך כל הריאיון היה שהתחדשות עירונית אינה נמדדת במספר יחידות הדיור שנבנו. קוניק הסביר שהמטרה היא ליצור מעטפת מלאה לתושבים. לדבריו, כל תוכנית חדשה חייבת לכלול גם שטחים למוסדות ציבור, גני ילדים, בתי ספר, גינות, פארקים, מתקני ספורט ושירותים עירוניים נוספים.

בכל אחת מהתוכניות הגדולות מתוכננים שטחים לטובת בתי ספר חדשים, גני ילדים, מרכזים קהילתיים, מתקני ספורט, גינות ציבוריות, פארקים, מעונות יום, מועדוני גמלאים, גינות כלבים וגם בריכות שחייה.

כדוגמה הוא מציין שכבר כיום חיים בגבעתיים כ-65 אלף תושבים, אך בפועל יש בעיר בריכה רק בקאנטרי ובריכת רמב"ם, שגם לאחר שיפוצה תהיה קטנה יחסית. לדבריו, התקן המקובל הוא בריכת שחייה אחת לכל כ־20 אלף תושבים, כך שכבר היום העיר נמצאת במחסור של שתי בריכות.

לדבריו, בדיוק בגלל זה לא ניתן להמשיך להוסיף דירות בלי לייצר גם את כל השירותים הנלווים.

"כל גוש דן בסוף יהיה מנהטן"

לדבריו, המחסור בקרקע במרכז הארץ, הביקוש הגבוה למגורים והצורך לשמור על שטחים ציבוריים יובילו בהכרח לבנייה גבוהה יותר. אם רוצים שבתי ספר, פארקים, גינות ומגרשי ספורט ימשיכו להתקיים, אין ברירה אלא לרכז את הדירות במגדלים.

"אם אתה כעירייה רוצה שחצי מהשטח יופרש לציבור… כי אם אתה רק בונה דירות ולא נותן גני ילדים, בתי ספר, מרכזי ספורט, גינות ובריכה – אז מה שווה איכות החיים בעיר? אז מתמטיקה פשוטה – כל הדירות צריכות להיבנות במגדל."

העתיד הכלכלי של גבעתיים נמצא בכורזין

קוניק גם הקדיש חלק ניכר מהריאיון לכלכלה העירונית, לדבריו, עיר לא יכולה להתבסס רק על ארנונה למגורים, לכן, הוא רואה בשטחי התעסוקה תנאי להמשך פיתוח העיר.

הוא הצביע במיוחד על מתחם כורזין, שאותו הגדיר כ"עתיד הכלכלי של גבעתיים", שם מתוכננים 11 מגדלי משרדים בני כ־40 קומות.

בנוסף הזכיר את מגדל תדהר בן 80 הקומות, שצפוי להתאכלס בקרוב, ואת הרחבת שטחי המשרדים לאורך ציר כצנלסון.

לדבריו, הכנסות מארנונת משרדים יאפשרו לעיר להמשיך ולהעניק שירותים ברמה גבוהה, בדומה לערים עשירות כמו רמת גן, הרצליה ופתח תקווה.

גבעתיים תהיה יקרה יותר

קוניק לא הסתיר את הערכתו שמחירי הדיור בעיר צפויים להמשיך ולעלות בזכות הביקוש לעיר. לדבריו, איכות מערכת החינוך, תחושת הביטחון, הקהילתיות והאוכלוסייה החזקה ימשיכו למשוך משפחות רבות.

עם זאת, הוא סבור שהגדלת היצע הדירות במרכז הארץ כולו תאפשר למתן את עליית המחירים.

הוא גם ציין כי בשנים האחרונות השתנה לחלוטין אופייה הדמוגרפי של העיר. אם בעבר נחשבה גבעתיים לעיר מבוגרת יחסית, כיום כ־35% מתושביה הם בני 18–40, וכ־40% מהתושבים מתגוררים בשכירות.

בלי מטרו אין התחדשות

קוניק אמר בנושא התחבורה כי בעוד 20–30 שנה לא תהיה אפשרות להמשיך להתנייד בגוש דן ללא מערכת מטרו רחבת היקף כמו באירופה, והבהיר כי מבחינתו קידום ההתחדשות העירונית תלוי ישירות בקידום התחבורה הציבורית.

לאורך צירי המטרו תקן החניה כבר מצטמצם משמעותית, ובאזורים מסוימים, כמו סביב תחנת כצנלסון, צפויים לקום גם בניינים ללא חניות כלל.

עם זאת, הוא מדגיש שלא די במטרו. לדבריו, המדינה תצטרך לשפר משמעותית גם את התחבורה הציבורית היומיומית, כולל פתרונות לסופי השבוע, אחרת תושבים רבים לא יוותרו על הרכב הפרטי.

הוא אף הצהיר כי לא יאשר תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור אם פתרונות התחבורה לא יתקדמו במקביל.

בתי ספר חדשים

קוניק חשף כי בתוכניות ההתחדשות כלולים חמישה עד שישה בתי ספר חדשים, שניים מהם כבר מתוכננים במתחם ההסתדרות, בית ספר נוסף יוקם ברחוב פטאי, אחרים מתוכננים באזור ציפורן, ברחוב גלבוע ובמתחמי כצנלסון ושינקין.

לצידם יוקמו גם גני ילדים, מעונות יום, אולמות ספורט ומרכזים קהילתיים.

"הנכס הכי חשוב של גבעתיים הוא האוכלוסייה"

לדבריו, לצד ההורים המשקיעים והקהילתיות החזקה, גם לעירייה יש חלק משמעותי בהצלחת מערכת החינוך. כדוגמה הוא מציין שכאשר נכנס לתפקיד עמד שיעור הזכאות לבגרות על כ־82%, בעוד שכיום הוא עומד, לדבריו, על 99%–100%.

"זה אומר שיש מערכת ששמה לה למטרה שכל ילד יגמור את התיכון עם בגרות, שמבינה שלא מוותרים לילדים ולא מוותרים על הילדים", אמר.

כך צפויה להשתנות גבעתיים בשנים הקרובות

לצד החזון הכללי, קוניק פירט כיצד צפויה להיראות ההתחדשות העירונית בכל אחד מהצירים המרכזיים בעיר.

מתחם ההסתדרות הוא הראשון שבו כבר ניתן לראות את החזון מתממש. העבודות בשטח כבר החלו, ובמקום המבנים הוותיקים יוקמו מגדלים בני כ־25 קומות לצד שטחים ציבוריים חדשים, מוסדות חינוך ותשתיות שישרתו את תושבי השכונה.

ציר בן גוריון, לאורך הגבול עם רמת גן, צפוי להפוך לאחד ממוקדי ההתחדשות המשמעותיים בעיר. התוכניות כוללות בנייה לגובה לצד הקמת בתי ספר חדשים, שטחים ציבוריים ושיפור המרחב העירוני לאורך אחד הצירים המרכזיים בגבעתיים.

גם ציר עליית הנוער–ערבי נחל, בצפון-מערב העיר, מיועד לעבור שינוי משמעותי עם מתחמי פינוי-בינוי, תוספת מגורים לצד שטחי ציבור ותכנון מחדש של האזור.

ציר כצנלסון, שייהנה בעתיד מתחנת מטרו, צפוי לעבור את אחד השינויים המשמעותיים ביותר. קוניק הסביר כי הקרבה למטרו מאפשרת הגדלת זכויות הבנייה, ולכן התוכנית כוללת בנייה גבוהה יותר, קומות משרדים מעל קומות המסחר, מרחב ציבורי מחודש ותכנון שמבוסס על תחבורה ציבורית יותר מאשר על הרכב הפרטי. לדבריו, כבר בעשור הקרוב ניתן יהיה לראות את הפרויקטים הראשונים באזור תחנת המטרו.

גם גבעת רמב"ם, בעיקר באזור שבין תיאטרון גבעתיים לדרך השלום, נמצאת כבר בשלבי תכנון מתקדמים. לדבריו, מדובר במתחמים גדולים שכבר אושרו וצפויים לשנות את פני האזור בשנים הקרובות.

במקביל, מתחם כורזין אמנם אינו פרויקט מגורים אלא מנוע הצמיחה הכלכלי של העיר. במקום מתוכננים 11 מגדלי משרדים בני כ־40 קומות, שלדברי קוניק יספקו לעיר הכנסות משמעותיות מארנונה עסקית ויסייעו במימון השירותים העירוניים הנדרשים לעיר הגדלה.

להערכת קוניק, בתוך כ-10–15 שנים כבר ניתן יהיה לראות את השינויים המשמעותיים הראשונים לאורך צירי בן גוריון, דרך השלום ועליית הנוער, ובהמשך גם באזור כצנלסון עם התקדמות פרויקט המטרו.

לא איחוד רשויות – ניהול משותף

בסיום הריאיון הציג קוניק רעיון רחב יותר לעתיד גוש דן.

לדבריו, הוא אינו תומך באיחוד רשויות, אך סבור שבעתיד יהיה צורך בהקמת גוף מטרופוליני משותף, שינהל תחומים כמו תחבורה, חינוך, תברואה ומכרזים אזוריים.

לדבריו, מודל כזה יחסוך כסף רב, יאפשר שירותים טובים יותר ויקטין את התחרות בין הרשויות על שטחי תעסוקה וארנונה.

בנוסף, הוא מתח ביקורת על שיטת הארנונה הקיימת בישראל, ואמר שלדעתו נכון יותר שהמדינה תגבה את הכסף ותחלק אותו בין הרשויות לפי מספר התושבים, במקום שההכנסות יהיו תלויות בכמות המשרדים שבשטח כל עיר.