השבוע סימנה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה נקודת מפנה בתכנון העירוני במטרופולין תל אביב. אישור תוכנית מתחם כורזין בגבעתיים אינו עוד פרויקט נדל"ן שגרתי, אלא הצהרת כוונות דרמטית על עתיד המגורים במרכז הארץ.

המספרים מדברים בעד עצמם: חמישה מגדלים בני 45 קומות, 1,100 דירות בשטח ממוצע של 45 מ"ר, ו-90 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

מודל חדש למגורים עירוניים

התוכנית הזו היא למעשה מעבדה חברתית בקנה מידה חסר תקדים. לראשונה, רשויות התכנון מאמצות באופן מובהק את המודל של דירות מיקרו כפתרון למשבר הדיור. זו לא עוד תוספת שולית של דירות קטנות, אלא הצבת סטנדרט חדש למגורים עירוניים. ההחלטה שמחצית מהדירות יהיו להשכרה לצמיתות מחדדת את המהפכה: המעבר מחברה של בעלי דירות לחברה של שוכרים.

העיתוי של התוכנית אינו מקרי. משבר הדיור המתמשך, לצד התקדמות פרויקט המטרו והרכבת הקלה, יוצרים חלון הזדמנויות לשינוי דרמטי בתפיסת המגורים במרכז. הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיעבור בסמוך למתחם, הוא המפתח שמאפשר את הציפוף הקיצוני הזה.

אתגרים ושאלות פתוחות

אבל מאחורי ההבטחות על התחדשות עירונית ודיור בר השגה מסתתרות שאלות קשות. ראשית, האם דירות בגודל של 45 מ"ר הן באמת פתרון או רק הנצחה של המשבר? בעוד שבערים צפופות כטוקיו או הונג קונג דירות מיקרו הן חלק מהמרקם העירוני, בישראל זהו ניסוי חברתי שתוצאותיו אינן ידועות.

שנית, ההשפעה על המרקם העירוני של גבעתיים תהיה דרמטית. העיר שהתפתחה כפרבר שקט של תל אביב תקבל מתחם בעל צפיפות מנהטנית. התשתיות העירוניות – מביוב ועד חינוך – יצטרכו להתמודד עם תוספת של אלפי תושבים בשטח מצומצם.

המהלך הזה משקף שינוי עמוק בתפיסת הדיור בישראל. במקום לפתור את משבר הדיור, הרשויות מנסות לשנות את הציפיות של הציבור. במקום דירות "סטנדרטיות" של 3-4 חדרים, המודל החדש מציע דירות מיקרו להשכרה. זה אולי פתרון מהיר למצוקת הדיור, אבל השאלה היא מה המחיר החברתי שנשלם עליו בטווח הארוך.

ביטול המנהרה התת-קרקעית והחלטה לשמר את שדרת הפיקוסים, מסמנים ניצחון קטן של התכנון האיכותי על האינטרסים הנדל"ניים. אבל אולי זו טיפה בים של תוכנית שמקדשת צפיפות על פני איכות חיים.

מתחם כורזין הוא מקרה מבחן שישפיע על כל מטרופולין תל אביב. אם המודל הזה יצליח, סביר להניח שנראה עוד ועוד פרויקטים דומים. השאלה היא האם אנחנו באמת רוצים שזה יהיה העתיד של המגורים בישראל – מגדלים של דירות מיקרו להשכרה? והאם יש בכלל אלטרנטיבה במציאות של מחסור בקרקע ומחירי דיור מאמירים?

התשובות לשאלות האלו יעצבו לא רק את עתיד מתחם כורזין, אלא את דמותה של החברה הישראלית כולה. בינתיים, גבעתיים הופכת למעבדה החברתית הגדולה של גוש דן, וכולנו משתתפים בניסוי, בין אם נרצה ובין אם לאו.