כמה באמת גבוה תעריף הארנונה למגורים בגבעתיים לעומת רמת גן? הנתונים שהוצגו בדוח מצב השלטון המקומי של משרד הפנים מראים עד כמה התשובה תלויה גם בדרך שבה מודדים את שטח הנכס.

המדד שמציג משרד הפנים נועד לאפשר השוואה בין רשויות שבהן נהוגות שיטות מדידה שונות. לצורך כך, המשרד לוקח את תעריפי 2024, מעדכן אותם בהתאם לשיעורי העדכון של 2025 ו-2026 ולאחר מכן מגלם את שיטת המדידה הנהוגה בכל רשות, כדי להביא את הנתונים לבסיס אחיד של מדידת נטו.

הראשונה בארנונה

לאחר שקלול הנתונים, גבעתיים ניצבת בראש טבלת חיובי הארנונה, עם 99.5 שקלים למ"ר.

אחריה מדורגות חיפה עם 99 שקלים למ"ר, רמת השרון עם 97.6, מבשרת ציון עם 95.9 ונתניה עם 94.8 שקלים למ"ר.

רמת גן, לעומת זאת, נמצאת במקום ה-23, עם חיוב משוקלל של 81 שקלים למ"ר.

יותר מירושלים, חיפה ותל אביב

המיקום של גבעתיים בולט גם כאשר משווים אותה לערים הגדולות בישראל. לפי דירוג משרד הפנים, ירושלים נמצאת במקום ה-12 עם חיוב משוקלל של 90.1 שקלים למ"ר, חיפה במקום ה-2 עם 99 שקלים למ"ר, ואילו תל אביב-יפו נמצאת רק במקום ה-45 עם 73.2 שקלים למ"ר.

בגבעתיים: מ-72.1 ל-99.5 שקלים

לפי הנתונים המוצגים בדוח, שיטת המדידה בגבעתיים היא ברוטו, כלומר היא כוללת מדידה של מרכיבים כמו הקירות למשל. התעריף המבוקר לשנת 2024, לפני גילום שיטת המדידה, עומד על 72.1 שקלים למ"ר.

לאחר עדכון התעריף לרמת 2026, אך עדיין לפני גילום שיטת המדידה, הנתון מגיע ל-77.1 שקלים למ"ר.

אלא שכאן נכנס לתמונה ההבדל באופן מדידת הנכסים – משרד הפנים מציג לגבעתיים מקדם המרה של 1.3. לאחר גילום שיטת המדידה מתקבל החיוב המשוקלל שמאפשר השוואה על בסיס נטו: 99.5 שקלים למ"ר.

ברמת גן: שיטת המדידה כבר נטו

ברמת גן התמונה שונה. לפי הדוח, שיטת המדידה בעיר היא נטו (ללא תוספות כמו קירות למשל), ולכן מקדם ההמרה שמוצג עבורה הוא 1.0.

התעריף המבוקר לשנת 2024 עומד על 75.7 שקלים למ"ר. לאחר עדכונו לרמת 2026 הוא מגיע ל-81 שקלים למ"ר, ומכיוון שאין צורך לבצע המרה משיטת ברוטו לנטו, זהו גם החיוב המשוקלל לאחר גילום שיטת המדידה: 81 שקלים למ"ר.

הפער: 18.5 שקלים למ"ר

הסתכלות על התעריפים לפני גילום שיטת המדידה עלולה ליצור תמונה מטעה בהשוואה בין שתי הערים: בשלב הזה מופיעים 77.1 שקלים בגבעתיים מול 81 שקלים ברמת גן.

אחרי שמשרד הפנים מתאים את הנתונים לשיטת מדידה אחידה, התמונה משתנה: גבעתיים – 99.5 שקלים למ"ר; רמת גן – 81 שקלים למ"ר.

מדובר בפער של 18.5 שקלים למ"ר. בחישוב יחסי, החיוב המשוקלל המנורמל בגבעתיים גבוה בכ-22.8% מזה של רמת גן.

חשוב להדגיש כי הנתונים האלה הם מדד השוואתי של משרד הפנים, ולא בהכרח התעריף שיופיע בחשבון הארנונה של כל תושב. גובה החיוב בפועל תלוי בנתוני הנכס ובאופן החיוב הרלוונטי לו.

למה צריך לנרמל את הנתונים?

שיטות מדידת השטח לצורכי ארנונה אינן אחידות בין הרשויות המקומיות. גם במסמכים קודמים של משרד הפנים נעשה שימוש בתעריפים משוקללים המותאמים לשיטת החישוב ברשות – נטו, ברוטו או ברוטו-ברוטו – לצורך ביצוע השוואות בין רשויות.

בדוח החדש, לפי ההסבר שצורף למדד, הנרמול נעשה בשני שלבים: עדכון תעריף 2024 לרמת 2026, ולאחר מכן שימוש במקדם המרה בהתאם לשיטת המדידה של כל רשות.

כך מתקבלת השוואה שאינה מסתפקת במספר שמופיע בתעריף העירוני, אלא מנסה לנטרל את ההבדלים באופן שבו הרשויות מחשבות את שטחי המגורים.

למה הארנונה בגבעתיים כל כך גבוהה?

אחת הסיבות לפער נעוצה בתמהיל הארנונה של גבעתיים. בניגוד לרמת גן, שנהנית ממתחמי תעסוקה ומשרדים גדולים ובראשם אזור הבורסה, בגבעתיים חלק גדול יותר מבסיס הארנונה נשען על מגורים. העיר גם צפופה מאוד וללא עתודות קרקע פנויות משמעותיות, עובדה שמקשה על יצירת אזורי תעסוקה חדשים בהיקפים דומים לאלה של הערים השכנות.

הבעיה הזו מוכרת בעירייה כבר שנים. ראש העיר רן קוניק הסביר בעבר כי גבעתיים סובלת מ"תמהיל ארנונה לא טוב", וכי התלות הגבוהה בארנונה ממגורים היא אחת הסיבות לכך שהעיר מקדמת בשנים האחרונות תוספת משמעותית של שטחי משרדים ותעסוקה באמצעות בנייה לגובה. בין היתר הצביע קוניק על מתחם הסיטי בצפון העיר ועל תוכנית כורזין בדרומה, שבה מתוכננים מגדלים גבוהים עם שטחי משרדים נרחבים. המטרה היא להגדיל לאורך זמן את ההכנסות מארנונה שאינה למגורים וליצור תמהיל מאוזן יותר.

כבר בראיונות קודמים הסביר קוניק כי היעדר אזורי תעסוקה משמעותיים מקשה על גבעתיים בהשוואה לשכנותיה. במילים אחרות, בעוד שברמת גן חלק ניכר מהבסיס הכלכלי העירוני יכול להישען גם על משרדים ועסקים, בגבעתיים משקל המגורים גדול יותר – והתושבים נושאים בחלק מרכזי יותר מבסיס הארנונה העירוני.