בשורה דרמטית לבעלי הנכסים במתחם בורסת היהלומים ברמת גן: ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה, קבעה השבוע כי העירייה לא יכולה לגבות היטלי השבחה בגין תכנית המתאר החדשה של המתחם, משום שהיא "תוכנית כוללנית" ואינה "תוכנית פרטנית שבגינה ניתן להוציא היתרי בנייה".

ההחלטה, אשר ניתנה בעקבות ערר שהגישה חברה בעלת נכסים במתחם בורסת היהלומים, עשויה לחסוך לבעלי נכסים במתחם מיליוני שקלים – לפחות תזרימית, בשלב זה.

כמו כן, יתכן כי אלה שכבר שילמו היטלי השבחה לעירייה, ינסו לדרוש את כספם בחזרה.

מתחם הבורסה

מתחם הבורסה ברמת גן, בין מרכזי העסקים החשובים בישראל, נמצא בעיצומו של תהליך התחדשות מקיף. בשנת 2021 אישרה הוועדה המחוזית תכנית מתאר חדשה למתחם – תכנית רג/1800. התוכנית השאפתנית נועדה להפוך את המתחם למרכז עסקים מודרני ותוסס, הכולל מגדלים חדשים, שטחי מסחר נרחבים ומרחב ציבורי משודרג.

התוכנית החדשה הביאה עימה גם דרישות לתשלום היטלי השבחה בשיעור של 50% על עליית שווי הנכס. מדובר בסכומים משמעותיים ביותר, שבמקרים רבים מגיעים למיליוני שקלים לנכס. ההיטל נועד לאפשר לרשות המקומית להשתתף ברווחים הנוצרים כתוצאה מהחלטות תכנוניות ולממן את פיתוח התשתיות הנדרשות.

המחלוקת המשפטית

במוקד המחלוקת עמדה שאלה משפטית מהותית: האם ניתן לגבות היטל השבחה על תוכנית שהיא במהותה "כוללנית"? החוק מבחין בין תוכנית "רגילה" מפורטת – מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ומחייבת תשלום היטל השבחה מיידי; לבין תוכנית "כוללנית" – קובעת עקרונות כלליים בלבד ואינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה באופן ישיר.

החלטת וועדת הערר

ועדת הערר, בראשות עו"ד יפעת בן אריה שטיינברג, קבעה כי תכנית רג/1800 היא אכן תכנית כוללנית.

משמעות הדבר היא שלא ניתן לגבות בגינה היטל השבחה בשלב זה, אלא רק כאשר יאושרו תוכניות מפורטות מכוחה, בהמשך ההליכים התכנוניים.

להחזיר את הכסף?

"החלטת ועדת הערר היא נקודת ציון משמעותית בהתפתחות דיני התכנון והבנייה בישראל," מסביר ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועורך דין. "מעבר לשאלה הספציפית של מתחם הבורסה, ההחלטה מעלה סוגיות עקרוניות הנוגעות ליחס שבין תכנון כוללני לבין מנגנוני המיסוי העירוני". לדברי גסטפרוינד, "ברור שעצם אישור תכנית כוללנית משפיע על שווי השוק של הנכסים, גם אם לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה. אולם בשלב זה ועל-פי הפסיקה – לא ניתן לגבות היטלי השבחה מכוח תוכנית זו".

"נקודה חשובה שראויה לתשומת לב מיוחדת," מדגיש גסטפרוינד, "נוגעת לבעלי נכסים שכבר שילמו היטל השבחה בגין תוכנית רג/1800. לאור ההחלטה העקרונית של ועדת הערר, ייתכן שאותם בעלי נכסים יכולים לדרוש את כספם בחזרה. עם זאת, חשוב להדגיש שכול מקרה צריך להיבחן לגופו, תוך התחשבות בנסיבות הספציפיות ובמועדים הרלוונטיים".