תל אביב יפו עומדת בפני אחת המהפכות התכנוניות המשמעותיות בתולדותיה.

תוכנית המתאר העירונית המעודכנת, תא/5500, צפויה להגדיר מחדש את פני העיר ולהתוות את התפתחותה העירונית עד שנת 2035.

איך זה ישפיע על רמת וגבעתיים, שצמודות גיאוגרפית ותכנונית אל תל אביב?

תא/5500 צפויה להשפיע משמעותית על רמת גן וגבעתיים בכמה מישורים: ראשית, תוספת של 130,000 תושבים לתל אביב ו-6.1 מיליון מ”ר לשטחי תעסוקה בעיר הגדולה השכנה, תגביר את עומסי התנועה ברמת גן ובגבעתיים וסביר להניח שגם תעלה את מחירי הנדל”ן בהן.

שנית, ריכוז שטחי התעסוקה בתל אביב האטרקטיבית, עלול להקשות על פיתוח מרכזי תעסוקה ברמת גן ובגבעתיים, ובהתאם, להקשות על שתי הערים להצמיח משמעותית את הכנסותיהן מארנונה עסקית.

הצלחת התהליך תלויה בקיום תכנון מטרופוליני מושכל שמשלב את כל הערים בראייה כוללת, במיוחד בתחומי התחבורה, התשתיות והפיתוח הכלכלי, במקום שכול עיר תפעל באופן עצמאי.

שלב חיוני, בהבנת תמונת המטרופולין הכוללת, הוא לצלול לעומק תוכנית המתאר החדשה של תל אביב.

עוד 17.5 מיליון מ”ר

תוכנית תא/5500 מציבה יעד שאפתני במיוחד: הכנת העיר לקיבולת של כ-600,000 תושבים עד 2035.

מדובר בתוספת של כ-130,000 תושבים ממצבה הנוכחי, המחייבת חשיבה חדשנית על אופי הפיתוח העירוני.

התוכנית מציעה תוספת של כ-11.3 מיליון מ”ר לשטחי מגורים וכ-6.1 מיליון מ”ר לשטחי תעסוקה.

במבט ראשון, המספרים מרשימים.

התוכנית מציגה אסטרטגיה ברורה של ציפוף והתחדשות עירונית, בדגש על פיתוח לאורך צירי תחבורה ציבורית, ובסביבת תחנות המטרו העתידיות.

ההתמקדות באזורי גלילות, נווה שרת מזרח ורחוב קפלן, תוך מתן אפשרות לבנייה לגובה של עד 80 קומות בנקודות מסוימות, מבטאת גישה מודרנית של פיתוח עירוני בת”א.

גישת ציפוף בעייתית

האם גישת הציפוף אכן נכונה?

למרות שמגמת הציפוף מקובלת בתכנון עירוני עכשווי, נשאלת השאלה האם העיר ערוכה להתמודד עם הגידול הדרמטי בתשתיות ובשירותים הציבוריים.

מניתוח מעמיק של התוכנית, ניכר כי קיים פער בין יעדי הציפוף השאפתניים, לבין פתרונות ממשיים לאתגרי התחבורה, התשתיות והשירותים העירוניים.

מחקרים בתחום התכנון הסביבתי והשפעתו על ערכי נדל”ן מצביעים על כך שציפוף יתר, ללא פתרונות תחבורתיים הולמים, עלול להוביל לירידה באיכות החיים ולהשפיע לרעה על ערכי הנדל”ן בטווח הארוך.

התוכנית אמנם משלבת התייחסות למערכות הסעת המונים, אך השאלה היא האם קצב הפיתוח התחבורתי יעמוד בקצב תוספת האוכלוסייה.

תרחיש סביר, שבו מגדלי התעסוקה והמגורים החדשים יקדימו את קצב סלילת תשתיות המטרו, הרכבת הקלה והכבישים מערי השרון לתל אביב, צפוי להעצים מאוד את הפקקים.

בעיה: תחזוקת מגדלים

נקודה משמעותית שהתוכנית מנסה להתמודד עמה, אך לא מציעה פתרון מספק, היא סוגיית תחזוקת המבנים הגבוהים לאורך זמן.

מנתונים עירוניים עולה, כי הסיכוי של מבנה ישן מעל 20 קומות להפוך למסוכן, גדול פי 14 ביחס למבנים עד 10 קומות.

רק 20% מהמבנים שנדגמו בסקר תחזוקה בעיר מפרישים כספים לתחזוקה לטווח ארוך.

אמנם התוכנית מכירה בבעיה ומציעה מנגנונים, כמו דרישת נספחי תחזוקה ופתרונות מימון, אך הפתרונות המוצעים אינם מספקים מענה מערכתי לבעיה חברתית-כלכלית זו, שתלך ותחמיר ככל שייבנו יותר מגדלים.

בעיה דומה צפויה גם ברמת גן ובגבעתיים – בהן מתוכננים יותר ויותר מגדלי מגורים ותעסוקה.

דיור בהישג יד: חלקי

אחד היעדים בתוכנית המתאר החדשה של תל אביב הוא הגדלת מלאי הדיור בהישג יד בעיר.

הנתונים מדברים בעד עצמם: אחוז משקי הבית המתגוררים בשכירות בתל אביב עלה מ-28% בשנת 1992 עד כדי 53% בשנת 2018.

כיום 56% מהתושבים בת”א יפו מדווחים כי הדיור מהווה מחצית או יותר מהוצאותיהם.

תוכנית המתאר תא/5500 המעודכנת מחייבת קביעת דיור בהישג יד בכל תוכנית הכוללת מגורים, אך האחוז הסופי נותר עמום, ויוגדר במסגרת מדיניות הדיור העירונית.

החשש הוא שללא יעדים ברורים ומחייבים, הפתרון יישאר חלקי, ולא יספק מענה ממשי למשבר הדיור המחריף.

תעסוקה: ת”א תרוויח

בתא/5500 יש תוספת 6.1 מיליון מ”ר של שטחי תעסוקה – כמות מרשימה, אך מעלה שאלות לגבי ההשפעה על ערי הלוויין, שסובבות את ת”א.

כבר היום, העדפת המיקום בתל אביב על ידי חברות גדולות, מקשה על פיתוח מרכזי תעסוקה בערים כמו פתח תקווה, חולון, בת ים וראשון לציון.

האם זה ישפיע גם על רמת גן וגבעתיים? סביר להניח שכן, אולי למעט אזור בורסת היהלומים, שצמוד לתחנת סבידור, שתהפוך לצומת תעבורת ההמונים הרב מימדית הגדולה בגוש דן.

האתגר הגדול של ראשי הערים רמת גן וגבעתיים, והוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, יהיה להפוך את הצמיחה התעסוקתית של תל אביב למנוף עבור שתי הערים, ולא למעצור.

נחזור לתל אביב. מניתוח מגמות בשוק התעסוקה עולה, כי למרות השינויים שהביאה הקורונה, שוק המשרדים בתל אביב נשאר חסין יחסית, עם עלייה מתמשכת במחירי השכירות.

בשורה התחתונה, פיתוח התעסוקה בתוכנית המתאר החדשה טוב לתל אביב, והשאלה היא האם תוספת משמעותית כזו של שטחי תעסוקה בעיר המרכזית, אינה עומדת בסתירה לתפיסה המטרופולינית המאוזנת של גוש דן בכללותו.

פישוט תכנון: חשוב

אחד השינויים המוצעים בתוכנית המתאר החדשה תא/5500, הוא פישוט התב”עות והרחבת עצמאות הוועדה המקומית.

יש בכך יתרונות ברורים של ייעול הליכי התכנון.

יחד עם זאת, ללא מנגנוני בקרה מתאימים, פישוט ייתר עלול להוביל לוויתור על שיקולים תכנוניים חשובים וליצירת פרצות שישרתו אינטרסים צרים.

תוכנית טובה: אבל

תא/5500 היא תוכנית מתקדמת שמציבה את תל אביב בשורה אחת עם ערים גלובליות מובילות בתפיסתן התכנונית.

יש בה רעיונות מצוינים של עירוניות, קיימות וחדשנות – אולם אני סבור כי הצלחתה תלויה בראש ובראשונה במימוש מאוזן.

יש לתת את הדעת למספר סוגיות מפתח: יצירת פתרונות תחבורה שיקדימו את הפיתוח ולא יגיעו באיחור; פיתוח מנגנונים כלכליים בני-קיימא לתחזוקת מבנים; והבטחת שיתוף אמיתי של הציבור בעיצוב עתיד העיר.

השורה התחתונה

בשורה התחתונה – המצב החדש מייצר הזדמנויות. רמת גן וגבעתיים יכולות להפוך לאלטרנטיבה מבוקשת למגורים עבור אלו שלא יוכלו לעמוד במחירי תל אביב, ולהמשיך לפתח זהות עירונית ייחודית.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ועורך דין, בעל משרד שמאי מקרקעין בתל אביב

שמאי מקרקעין ד״ר אסף גסטפרוינד. צילום: סטודיו Dama